Quelle valeur déclarer pour un appartement dans une succession ?
Mis à jour le 21 octobre 2026 · Antonin Sucheras, AS INVEST
Il faut déclarer la valeur vénale du bien au jour du décès : le prix auquel il se serait vendu à cette date, dans son état réel. Elle se justifie par des ventes comparables récentes et proches.
La règle : la valeur du marché, au jour du décès
La déclaration de succession indique chaque bien pour sa valeur vénale, c'est-à-dire le prix qu'un acheteur ordinaire aurait payé au jour du décès. Ce n'est ni le prix d'achat, ni la valeur d'assurance, ni un prix d'annonce. C'est la date du décès qui compte, même si la déclaration est déposée plusieurs mois plus tard.
Comment l'établir
- Les ventes comparables : biens de même type, vendus récemment dans la même rue ou le même quartier. Les données publiques des ventes (DVF) les rendent accessibles.
- L'état réel du bien : travaux à prévoir, étage, ascenseur, extérieur, diagnostic de performance énergétique. Un logement classé F ou G vaut souvent moins qu'un logement rénové.
- Un écrit argumenté : un avis de valeur, ou une expertise pour les biens atypiques ou les dossiers sensibles, que le notaire joindra au dossier.
L'abattement de 20 % sur la résidence principale
Lorsque le logement était la résidence principale du défunt et qu'il est occupé, au jour du décès, par son conjoint, son partenaire de PACS ou l'un de ses enfants mineurs ou majeurs protégés, sa valeur peut être réduite de 20 %. Votre notaire vérifie si les conditions sont réunies.
Trop bas ou trop haut : les deux coûtent
Trop bas : l'administration peut rectifier la valeur pendant plusieurs années, avec des intérêts de retard, voire des pénalités. Une revente rapide à un prix nettement supérieur est un signal qu'elle remarque.
Trop haut : vous payez des droits inutiles. En contrepartie, cette valeur sert de point de départ au calcul de la plus-value si le bien est revendu plus tard : une valeur juste évite de payer trop d'un côté ou de l'autre. C'est un équilibre à trouver avec le notaire.
En résumé
- Partir des ventes comparables les plus proches, à la date du décès.
- Tenir compte de l'état réel et du DPE.
- Conserver un écrit qui justifie la valeur retenue.
- Faire valider le tout par le notaire.
Information générale, à jour à la date indiquée. Elle ne remplace pas le conseil de votre notaire, seul à même d'apprécier votre situation. Sources : Code civil, Code des assurances, Code général des impôts, service-public.gouv.fr.
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